Si è già esaminato in un precedente articolo (https://www.studiolegalelacchia.it/compravendita-immobiliare-quali-conseguenze-se-il-venditore-accetta-la-proposta-di-acquisto-ma-il-promissario-acquirente-non-intende-dar-corso-agli-impegni-assunti/) quali conseguenze possa determinare l’inadempimento del promissario acquirente rispetto al venditore qualora egli non intenda dare corso alle obbligazioni assunte con la proposta di acquisto accetta da quest’ultimo.
Occorre ora analizzare se, in una circostanza di inadempimento quale quella già esaminata, sorga sempre il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione.
Il ruolo di intermediazione che tale figura svolge su incarico delle parti sovente è determinante, talvolta imprescindibile, per il raggiungimento di un accordo finalizzato alla vendita e acquisto di un immobile.
Ebbene, è bene sapere che non sempre in una circostanza di inadempimento da parte del promissario acquirente sorge in capo agente immobiliare il diritto a percepire la provvigione.
L’art. 1755 c.c., infatti, condiziona il sorgere del diritto alla provvigione in capo al mediatore (ergo l’agente immobiliare) alla “conclusione dell’affare”.
Non sempre, dunque, la provvigione è dovuta all’agente immobiliare ma solo se può ritenersi che grazie alla sua intermediazione l’affare si sia concluso.
Soccorre a definire cosa debba intendersi per “conclusione dell’affare” la Suprema Corte di Cassazione che, in recenti sentenze, ha ritenuto tale accezione declinabile in senso economico-giuridico, dovendosi ritenere concluso un affare, a norma dell’art. 1755 c.c., solo qualora dalla proposta di acquisto accettata sorga in capo al venditore (o, comunque, alla parte non inadempiente) il diritto di agire per ottenere gli effetti di quanto il promissario acquirente non intende dare corso (Cass. Civ. 30083/2019).
A tale riguardo, secondo la Cassazione, è escluso il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare ogniqualvolta con la proposta di acquisto le parti abbiano soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso “come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d. preliminare di preliminare costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica” con la conseguenza che, in tali casi, l’agente immobiliare potrà invocare esclusivamente la responsabilità contrattuale del promissario acquirente inadempiente al fine di poter ottenere non il pagamento della provvigione bensì il risarcimento per violazione del principio di buona fede contrattuale.
Occorre prestare pertanto molta attenzione al contenuto della proposta di acquisto che si intende sottoscrivere.
Sovente infatti accade che nei moduli di proposta di acquisto di cui si avvalgono le Agenzie Immobiliari sia ricompresa una clausola che prevede la trasformazione automatica di tale proposta in contratto preliminare, ciò a seguito dell’accettazione della stessa proposta da parte del venditore; sorgerà dunque in tale caso in capo all’agente immobiliare il diritto alla provvigione a norma dell’art. 1755 c.c. potendosi ritenere “concluso” l’affare (C. App. Salerno n. 832/2020).
